پرونده واگذاری سرقفلی توسط مستاجر (تجدیدنظر)

در صورتی که به موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 قرارداد اجاره‌ای میان دو طرف شکل گرفته باشد، مستأجر می‌تواند با دریافت مبلغی از مالک، از شرط انتقال به غیر در قرارداد اجاره، عدول نماید. با این وجود چنانچه ملک مورد اجاره به دلیل انجام طرحهای عمرانی توسط شهرداری تملک شود، انتقال سرقفلی به دیگری توسط مستأجر نیازمند رضایت مالک نیست. پرونده فوق نمونه‌ای از آرای صادرشده در مورد این موضوع و صدور حکم بر بطلان دعوای خواهان (مالک) در دادگاه تجدیدنظر می‌باشد.  

نتیجه:

نقض دادنامه بدوی و صدور حکم بر بطلان دعوای خواهان

موضوعات مرتبط

تاریخ رای نهایی: 1392/04/22
شماره رای نهایی: 9209970221500464
رئیس شعبه 90 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ حسینی‌زاده اردلی
رئیس شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
عشقعلی ـ جمشیدی

ماده 10 قانون مدنی
مواد 198 و 515 و 519 و522 و ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی

رای بدوی


در خصوص دعوی خواهان خانم الف.د. فرزند ی. با وکالت آقای ح.م. و خانم س.س. ساکنین تهران به طرفیت خواندگان 1ـ آقای د.ب. فرزند ع. ساکن تهران 2ـ خانم م.ج. فرزند ح. با وکالت آقای ع.ه. ساکن تهران به خواسته تقاضای صدور حکم اعلامی مبنی بر عدول از شرط حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه رسمی شماره 183018 و محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ 3/100/000/000 ریال به انضمام هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و خسارت تأخیر تأدیه به شرح متن دادخواست با این وصف که وکلای خواهان با استناد به وکالت‌نامه، کپی مصدق 4 فقره رسید و توافقنامه، کپی مصدق اجاره‌نامه، کپی مصدق توافقنامه با شهرداری منطقه 7، کپی مصدق سند عادی مورخ 88/3/19 ضمن دادخواست اظهار داشتند ضمن رعایت مهلت قانونی از تقدیم دادخواست تأمین خواسته در پرونده کلاسه 738/88 آن شعبه، خواندگان به موجب اجاره‌نامه رسمی شماره فوق مورخ 80/8/3 دفترخانه 93 تهران مستأجر 2 باب مغازه احداثی در قسمتی از پلاک ثبتی 135، 136 و 122 فرعی از اصلی 53 بخش 11 تهران بوده‌اند، رقبه موضوع پلاک ثبتی در طرح اولویت شهرداری منطقه 7 تهران قرار گرفت و خواندگان امکان واگذاری سرقفلی و منافع مورد اجاره خویش به شهرداری را نداشتند و از آنجایی‌که مطابق شرایط ضمن عقد اجاره حق انتقال مورد اجاره به غیر را داشته‌اند خواندگان و موکله با تنظیم قراردادهای پیوستی دادخواست تقدیمی هر یک با دریافت مبلغی از موکله به عنوان قرض‌الحسنه از شرط مذکور عدول و مقرر گردید از بابت انتقال مورد اجاره به شهرداری، به موکله حق مالکانه پرداخت نمایند و در زمان پرداخت این حق و استرداد وجوه قرض‌الحسنه نیز قید گردید بدین شرح که خوانده ردیف اول آقای د. جمعا مبلغ 320/000/000 ریال و ردیف دوم جمعا 500/000/000 ریال به رسم قرض‌الحسنه از موکله دریافت و از شرط حق انتقال به غیر عدول نمودند و مقرر گردید به محض دریافت مبلغ قرارداد واگذاری به شهرداری، حق مالکانه موکل را پرداخت نمایند. حق مالکانه مذکور 10% قرارداد ایشان با شهرداری تعیین شد و با توجه به این‌که شهرداری تا زمان تعیین میزان و مبلغ اخیر نظر موکل (مالک) را أخذ نمی‌نمود هیچ‌گونه توافقی با مستأجر (خواندگان) انجام نمی‌داد لذا طی قرارداد 87/11/30 میان موکله و شهرداری حق مالکانه 10% قید شد تا با این أخذ نظر و تعهد از موکله شهرداری بتواند با خواندگان توافق نماید و پس از این تعهد و نظر کتبی موکل و رضایت وی طی قرارداد اخیر با خواندگان قرارداد قطعی ارزش سرقفلی و منافع به مبلغ 26/600/000/000 ریال با شهرداری منعقد که سهم هر یک از خواندگان 13/300/000/000 ریال و متأسفانه علی‌رغم این قرارداد و دریافت وجوه مذکور از شهرداری هیچ یک از حقوق قرض‌الحسنه و حق مالکانه نسبت به سهم خود را نپرداختند و فقط خوانده ردیف دوم خانم ج. مبلغ 380/000/000 ریال از مبلغ قرض‌الحسنه را پرداخت کرد. تقاضای رسیدگی طبق ماده 10 قانون مدنی و محکومیت خوانده ردیف اول به پرداخت مجموعا 1/650/000/000 ریال و خوانده ردیف دوم به پرداخت 1/450/000/000 ریال بابت حق مالکانه و قرض‌الحسنه و هزینه دادرسی و حق‌الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه را نمودند و برای جلسه دادرسی ضمن تقدیم لایحه‌ای که به شماره 351 ـ 89 ـ 89/2/21 و 2489 ـ 89/8/22 ثبت و ضم سابقه شده است و ضمن حضور تقاضای رسیدگی نمودند، وکیل خوانده ردیف اول آقای م.ف. طی لایحه‌ای منضم به وکالت‌نامه که به شماره 427 ـ 89 ـ 89/2/29 ثبت و ضم سابقه شده است صرفاً اعلام وکالت و مطالعه نمود ولی مطلبی اعلام نداشت خوانده ردیف اول نیز طی لایحه‌ای که به شماره 89/15/4/89 ثبت اندیکاتور شد با ذکر مطالبی تقاضای رد دعوی را نمود، وکیل خوانده ردیف دوم نیز طی لوایحی که به شماره‌های 908 ـ 89 ـ 89/4/8 و 238 ـ 89 ـ 89/2/8 و 352 ـ 89 ـ 89/2/29 ثبت و ضم سابقه شده است و نیز لوایح بعدی به دفاع از موکل پرداخت و تقاضای رد دعوی را نسبت به حق مالکانه با توجه به این‌که موکل وی طرف قرارداد خواهان با شهرداری نبوده است و طرفین نمی‌توانند قراردادی تنظیم کنند که به حقوق شخص ثالث خدشه وارد کند و ضمن پذیرش مبلغ 320/000/000 ریال قرض‌الحسنه را نمود با توجه به مراتب و پاسخ استعلام از شهرداری و این‌که چنانچه رضایت مالک نبود خواندگان هیچ‌گاه موفق نمی‌شدند مورد اجاره را (منافع و سرقفلی) را با این قیمت به شهرداری انتقال نمایند و این‌که توان پرداخت مبالغ جهت رفع موانع در صورت عدم دریافت قرض‌الحسنه را نداشتند و قرارداد قرض‌الحسنه با خواهان به منظور رفع موانع و تسهیل انتقال حقوق خود به شهرداری در قبال دریافت مبلغ مذکور بوده است با توجه به اظهارات وکلای خواهان و مدارک و مستندات تقدیمی و توافق با خواندگان و دفاعیات غیر موجه خوانده ردیف اول و وکیل خوانده ردیف دوم دعاوی مطروحه را وارد و ثابت تشخیص مستندا به مواد 10 قانون مدنی و 198 و 515 و 519 و522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن اعلام حکم عدول از شرط مذکور (تنفیذ آن) حکم به محکومیت خواندگان به ترتیب خوانده ردیف اول به پرداخت مبلغ 1/650/000/000 ریال و هزینه دادرسی طبق تمبر ابطالی نسبت به این مبلغ و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه به همین نسبت و پرداخت خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ دریافت مبلغ از شهرداری تا اجرای حکم طبق شاخص نرخ تورم اعلامی از ناحیه بانک مرکزی که محاسبه و اجرای آن و کسر هزینه دادرسی مربوطه (که خواهان باید پرداخت نماید به عهده واحد اجرای احکام است و خوانده ردیف دوم به پرداخت مبلغ 1/450/000/000 ریال و هزینه و حق‌الوکاله و خسارت تأخیر فوق بر مبنای شاخص اعلامی در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد، رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران خواهد بود.
رئیس شعبه 90 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ حسینی‌زاده اردلی

رای تجدید نظر


در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم م.ج. و آقای س.د. به طرفیت خانم الف.د. نسبت به دادنامه شماره 1072 مورخه 1389/10/29 صادره از شعبه 90 دادگاه حقوقی تهران که مطابق آن دعوای تجدیدنظرخوانده به خواسته صدور حکم اعلامی مبنی بر عدول از شرط حق انتقال به غیر مندرج در اجاره‌نامه رسمی شماره 8/1830 ـ 80/8/3 و محکومیت تجدیدنظرخواهان به پرداخت مبلغ سه میلیارد و یکصد میلیون ریال به علاوه خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه که مورد اجابت دادگاه محترم بدوی واقع گردیده دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و لوایح تقدیمی و اظهارات طرفین به شرح صورت‌جلسه دادرسی مرحله تجدیدنظر قطع نظر از این‌که حق انتقال به غیر ملک مورد اجاره، به شرح قرارداد رسمی اجاره از طرف مالک (تجدیدنظرخوانده) به تجدیدنظرخواه منتقل گردیده و مطلب مذکور مورد ایراد و اعتراض طرفین واقع نگردیده با عنایت به این‌که تملک ملک موضوع قرارداد اجاره توسط شهرداری در راستای قانون نحوه تقدیم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری بوده و در راستای تملک قهری ملک مذکور مالک عین و منافع فک ملزم به واگذاری هستند لذا وجود یا عدم حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره برای مستأجر تأثیری در تملیک ملک توسط شهرداری نداشته بنابراین واگذاری ملک یک واگذاری ارادی مبتنی بر قرارداد نبوده که رضایت مالک و حق مالکانه متفرع بر آن شرط صحت و نفوذ قرارداد واگذاری باشد و از این حیث شرط عدم انتقال واجد حقوق خاص برای طرفین باشد بنابراین دادگاه اولاً ـ دعوای عدول از شرط حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره، به لحاظ فقد مبانی حقوقی و حقوق مالی خاص با توجه به تملک قهری ملک توسط شهرداری سالبه به انتفاء موضوع تشخیص و از طرفی توافق طرفین به شرح اسناد عادی صرف‌نظر از ایرادات تجدیدنظرخواهان نسبت به ماهیت آن با عنایت به این‌که نفوذ یا عدم نفوذ مفاد اسناد عادی به لحاظ انتقال قهری ملک موجد حق و حقوق خاص از باب حق مالکانه نمی‌تواند باشد با وارد تشخیص دادن تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض‌عنه را مستند به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی نقض و حکم بر بطلان دعوی تقدیمی صادر و اعلام می‌نماید. رأی دادگاه قطعی است.

 در صورتی که موضوع قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 بوده و جهت انجام طرح‌های عمرانی توسط شهرداری تملک شود، از آنجا که واگذاری منافع ملک از جمله واگذاری حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی توسط مستأجر ارادی نیست، بنابراین رضایت مالک و پرداخت حق مالکانه متفرع بر آن، شرط صحت و نفوذ قرارداد واگذاری نمی‌باشد.